Acheter son premier logement à Paris n’a rien d’anodin, et le budget se joue souvent à quelques milliers d’euros près. En 2026, le primo-accédant bénéficie de deux avantages fiscaux distincts, rarement expliqués ensemble.
En bref
- 2 avantages : fiscaux cumulables en 2026
- 100 000 € : de donation exonérée par donateur
- ~2 500 € : économisés sur les droits pour un achat à 500 000 €
Êtes-vous vraiment primo-accédant ?
Au sens fiscal, est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le critère porte sur la résidence principale, pas sur tout bien immobilier. On peut donc être primo-accédant tout en ayant déjà possédé un bien locatif, et le redevenir après une longue période de location. C’est la situation réelle qui compte, et c’est le notaire qui la vérifie.
Avantage n°1 : l’exonération de la hausse des droits
Depuis 2025, Paris applique une part départementale des droits portée à 5 %, ce qui alourdit les frais d’acquisition. Cette hausse de 0,5 point ne s’applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Sur un achat à 500 000 €, l’économie représente environ 2 500 € ; sur un bien à 400 000 €, environ 2 000 €.
Avantage n°2 : la donation familiale exonérée
C’est la nouveauté 2026, et elle est peu connue. Un proche peut vous donner une somme d’argent destinée à l’achat de votre logement, en franchise de droits de donation. Longtemps réservée au neuf et à la rénovation, la mesure a été étendue à l’achat d’un logement ancien pour les primo-accédants.
Les plafonds à connaître : le don peut atteindre 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € reçus par un même bénéficiaire. La fenêtre est précise : dons consentis entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2027.
Deux leviers qui se cumulent
| Avantage | Ce qu’il apporte | Calendrier |
|---|---|---|
| Exonération de la hausse des droits | Environ 0,5 point du prix économisé | Jusqu’en 2028 |
| Donation familiale exonérée (ancien) | Jusqu’à 100 000 € par donateur, plafond 300 000 € | 1er janvier 2026 au 30 juin 2027 |
Rien n’empêche de bénéficier des deux en même temps : l’une porte sur la taxe d’acquisition, l’autre sur la transmission d’argent. Encore faut-il les mettre en place dans le bon ordre : une donation destinée à l’achat gagne à être formalisée avant la signature, avec l’accompagnement du notaire.
Bien préparer son dossier
- Confirmer votre statut de primo-accédant (pas de résidence principale possédée sur les deux dernières années).
- Vérifier que le logement visé sera bien votre résidence principale.
- Identifier les proches susceptibles de vous aider par donation, et le montant envisagé.
- Réunir les justificatifs de financement pour tracer l’affectation des fonds.
- Anticiper la date de signature, qui conditionne plusieurs mesures.
Questions fréquentes
Peut-on être primo-accédant après avoir eu un bien locatif ?
Oui. Le critère porte sur la résidence principale. Avoir été propriétaire d’un bien loué n’empêche pas, en principe, d’être primo-accédant, sous réserve des conditions vérifiées par le notaire.
La donation exonérée concerne-t-elle l’ancien ?
Oui, c’est la nouveauté 2026 pour les primo-accédants. L’exonération, longtemps réservée au neuf, a été étendue à l’achat d’un logement ancien.
Plusieurs personnes peuvent-elles me donner de l’argent ?
Oui. La limite s’apprécie par donateur, jusqu’à 100 000 € chacun, dans un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire.
Faut-il passer par un notaire pour la donation ?
Une donation de somme d’argent gagne à être formalisée et déclarée correctement. Le notaire sécurise l’opération et vérifie les conditions d’exonération.
Un premier achat à préparer ?
L’étude de Maître Damien Bourdon vérifie votre éligibilité, articule exonération de droits et donation familiale, et sécurise votre acquisition de bout en bout.
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